5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长(zh武警能打过特警吗ǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓武警能打过特警吗(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产武警能打过特警吗资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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