OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但(dàn)其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目前上(shàng)市的(de)8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值(zhí)，很适合(hé)稳健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音性利空(kōng)下(xià)调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园(yuán)区类资(zī)产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理人(rén)就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人(rén)坦言(yán)，事(shì)发突(tū)然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科(kē)技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行了(le)沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定(dìng)的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是一个非常(cháng)小(xiǎo)的(de)插(chā)曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切(qiè)可(kě)能化解当(dāng)前突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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