文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的(de)本(běn)质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的的(de)《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的项(xiàng)目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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