5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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