5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了(le)一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力(是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗