文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同样采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗