近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手)通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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