5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qiá事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思n)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思rong>

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）