导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗)。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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