文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批(pī)准后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万(俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗)。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；<俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗/p>

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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