饱受争议的(de)二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事(shì)人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金额不低(dī)的(de)大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和(hé)调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问(wèn)题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关(guān)部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二(èr)手房屋交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发(fā)的(de)《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收(shōu)费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务(wù)enjoy可数吗，joy可不可数项(xiàng)目、服务(wù)内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门(mén)将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费等(děng)违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信(xìn)用信(xìn)息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(denjoy可数吗，joy可不可数ī)的原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在(zài)产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这(zhè)部(bù)分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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