文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议(yì)取消预(yù)售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了(le)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的(de)高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行，桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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