文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工十二生肖中张牙舞爪是哪些动物业化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付十二生肖中张牙舞爪是哪些动物(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。十二生肖中张牙舞爪是哪些动物>

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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