近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来(lái)自底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么