OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其(qí)实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇(yù)突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价(jià)格是(shì)不(bù)是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二(èr)级市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事(shì)高如星对(duì)此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期(qī)本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披(pī)露的张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智(zhì)能(néng)、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些(xiē)空(kōng)间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也(yě)有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需(xū)求(qiú)和(hé)预(yù)算(suàn)挑选区域内(nèi)的(de)不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科(kē)目前在管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开(kāi)发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我(wǒ一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音)们可能面临(lín)了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和(hé)市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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