文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房(fá空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗ng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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