5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(có一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖ng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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