文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国情(涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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