“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价(jià)随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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