OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继(jì)续延(yán)续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其(qí)实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披(pī)露张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格(gé)是(shì)不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的(de)投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基(jī)金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星对(duì)此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这么急(jí)、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书(shū)和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季(jì)度末(m暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了ò)也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发生在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千平的(de)面积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户(hù)自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这(zhè)三(sān)十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事(shì)件的(de)所有(yǒu)负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持(chí)预(yù)期和市(shì)场的(de)信心。”

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