万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债(关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些zhài)务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还(hái)是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还(hái)有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异(yì)议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确(què)了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的(de)国(guó)民知名度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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