万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本(běn)都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大(dà)规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的(de)它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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