文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询ng>德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者(小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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