导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到中国(guó)存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活(huó)带(dài)来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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