文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一(岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市yī)种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价(jià)计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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