5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(d大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别ào)六月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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