近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端jī)金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端gòu)投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施护舒宝液体卫生巾是什么黑科技，液体卫生巾的弊端(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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