文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施五斤等于多少克，五斤等于多少克千克ong>

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求(qiú)是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。