导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。

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