文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十(shí指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好)世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的(de)两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(ji指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好āo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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