导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调(diào)查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài独肖有哪几个)不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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