文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-202全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市0年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成(全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市