饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机(jī)构存(cún)在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(l1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少ì)，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民(mín)来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民(mín)造(zào)成额(é)外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费(fèi)的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意(yì)，可在(zài)规(guī)定的收费标准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关(guān)监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确(què)服(fú)务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易当事(shì)人出具(jù)收费清单(dān)，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等(děng)部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于当前两1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少(liǎng)部(bù)门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而(ér)非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)的(de)专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的(de)行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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