5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度(dù)他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说来(l娜能组成什么词，娜字能组什么词语ái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显娜能组成什么词，娜字能组什么词语，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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