OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还(hái)是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对(duì)市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一(yī)些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区(q不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思ū)产业(yè)空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步(bù)，眼下我们(men)可能面(miàn)临了(le)一些突发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学(xué)城(chéng)这三十年建设(shè)发展过程中所经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的(de)所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信心。”

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