饱受争(zhēng)议的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主体(tǐ)管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规(guī)定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务(wù)过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在(zài)具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具(jù)收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本应该(gāi)由homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收(shōu)费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于(yú)变(biàn)相推(tuī)高了(le)房价。两部(bù)门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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