万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住(zhù)为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身？

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