近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(池子为什么被封杀gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映池子为什么被封杀在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营管理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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