饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述(shù)背景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明(míng)码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的(de)相关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好交易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部下发(fā)的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方(fāng)协商同意(yì)，可在(zài)规定(dìn孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好g)的(de)收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服(fú)务(wù)和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将(jiāng)会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部(bù)门(mén)依法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如(rú)何具体认定其中的(de)细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各(gè)支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者处于弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际(jì)上相当于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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