“现在(zài)的(de)房地产很难再出现像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》表示(shì)，房(fáng)地产行业分(fēn)化的愈加明显，让机构和投资者的关注(zhù)度从板块向单个标的转移。上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩(jì)，还是估值，房地(dì)产都已经双杀到了最底部(bù)，而且是反复地杀到了(le)底部，再(zài)往下的空(kōng)间已经不(bù)大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参考知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗trong>

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择，需要非(fēi)常小心，避免选(xuǎn)了半(bàn)天，标的公司(sī)出现爆(bào)雷的情况。除此之外(wài)，洪(hóng)灏指(zhǐ)出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有(yǒu)大的国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关注一下今年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾向是不太愿意(yì)给房企贷款的，房企的主要资金(jīn)来源(yuán)来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情况相较(jiào)一(yī)般。再关注一下，哪些房企(qǐ)能从银行拿到钱，其实主要还(hái)是那些有国(guó)企背景(jǐng)的房企，民营房企相对比较困难，所以整(zhěng)个行业出(chū)现了(le)一个很明显的分化，无(wú)论是在销售，还是(shì)融资等(děng)各(gè)个方面都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有国资背(bèi)景的房企在资本(běn)市场表现相对较好，但(dàn)没有国资背景的(de)民营房(fáng)企股价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行(xíng)业内(nèi)，我(wǒ)们(men)的逻辑是(shì)，“寻找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具(jù)体(tǐ)到如何(hé)挖掘，我们会特别重视(shì)企业的成本优(yōu)势，更具体一点，就(jiù)是(shì)它的净借贷水平（净负债率）是不是行(xíng)业内(nèi)的最低水平；利(lì)润率是(shì)不是行业内最高的；融资成本(běn)是否是行(xíng)业内最低的；建(jiàn)安成本是否也是(shì)业内最(zuì)低的(de)；这些都(dōu)是我们看重(zhòng)的一家房企(qǐ)的综合成(chéng)本(běn)。

　　需要(yào)注意(yì)的是，能够同时满足(zú)上述(shù)条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部分房企知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗出现了“三道红线”的(de)“踩线”情况(kuàng)，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力(lì)地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发(fā)展(zhǎn)、光(guāng)明地(dì)产(chǎn)、云南城投(tóu)、首开(kāi)股(gǔ)份、珠(zhū)江股份、城投控股(gǔ)等国央企房企也(yě)踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即便(biàn)是有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财务(wù)指(zhǐ)标称得上完全健(jiàn)康的仍(réng)是少数。而更加(jiā)值得注意的是，在(zài)2022年，不(bù)少国企，甚至地(dì)方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企(qǐ)的(de)资金链情况(kuàng)。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速(sù)度的(de)张弛有(yǒu)度(dù)尤(yóu)为(wèi)重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观(guān)的预(yù)判未来市场，以及过于激进的(de)扩(kuò)张拿地(dì)节(jié)奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家房企进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其开始(shǐ)在一线城市进行大举(jǔ)拿(ná)地(dì)，净负(fù)债率也(yě)由此前的33％左(zuǒ)右水准提高到(dào)45％左右，涨了(le)接近三分之一(yī)。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企新购入(rù)地块也实(shí)现了快速(sù)的开盘(pán)利用率，预计今(jīn)年会有更多的(de)楼盘(pán)入市。像这类企(qǐ)业就(jiù)符(fú)合“最后(hòu)的赢家(jiā)”的(de)特点(diǎn)。一方面，在于它(tā)本身储备了很(hěn)多弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城(chéng)市，另外一半也主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的(de)扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或(huò)者说看到(dào)了2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的民(mín)营企业的(de)影子(zi)。虽然说，见到机会时要出(chū)手，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如果负(fù)债率扩张得太快，但(dàn)未来的两年市场没有想象得那么(me)好(hǎo)，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企(qǐ)的扩张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表示，主要(yào)还是看房企的净负(fù)债率水平，在(zài)我看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道红线”对房(fáng)企的净负债率要求不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前房地产(chǎn)行业的复(fù)苏(sū)速度并没有那么快，所(suǒ)以(yǐ)要(yào)规避公(gōng)司净负债率提高(gāo)到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理发现(xiàn)，中交(jiāo)地产、中(zhōng)国(guó)金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发(fā)展等房(fáng)企2022年(nián)净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净(jìng)负债(zhài)率持续居高(gāo)不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对(duì)比的是，华润(rùn)置地、中国海外发展(zhǎn)、万(wàn)科(kē)A、滨(bīn)江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企在践行较积极的拿地策略的同(tóng)时，也较(jiào)好地(dì)控制了公(gōng)司的扩张速度与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别(bié)民营(yíng)房企

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出(chū)，实际(jì)上，他们(men)是以(yǐ)同一筛选标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但在各(gè)维度的实际表现上，国央(yāng)企确实会更胜一(yī)筹(chóu)。如(rú)国央(yāng)企的融资成本(běn)更(gèng)低，融(róng)资渠道也更顺(shùn)畅(chàng)，能够做到(dào)想融(róng)就融，这样，国央企自然而然就具(jù)有(yǒu)天然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更(gèng)加看(kàn)好(hǎo)国央企，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业中就没(méi)有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数(shù)民营房企同(tóng)样受到机构(gòu)的青(qīng)睐。比如，根据2023年一(yī)季报(bào)，滨江集团的(de)十(shí)大流通股东中新进了“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回报灵活配置(zhì)混(hùn)合型证券投资基金”“全(quán)国社(shè)保(bǎo)基金一一(yī)六组合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴(bā)马资产管理有限(xiàn)公司就长期持(chí)有滨(bīn)江(jiāng)集团。根据一季报，该(gāi)资产公(gōng)司的几(jǐ)只产品(pǐn)合计持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐(lài)，和其自身的基(jī)本面表(biǎo)现存在一定关(guān)系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地(dì)产市场整体(tǐ)在走“下坡(pō)路”，但作为(wèi)杭州本土房企的滨江(jiāng)集(jí)团仍(réng)是(shì)表现出较(jiào)强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多(duō)维度(dù)都表知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母净(jìng)利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的(de)2023年(nián)一季报(bào)，今年一季度，滨江集团(tuán)更(gèng)是(shì)实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时(shí)代(dài)”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集(jí)团扎根杭(háng)州的(de)战略布局(jú)关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七(qī)成营收(shōu)来自杭州地区(qū)，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成(chéng)。近(jìn)三年持续稳居杭州房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充同样(yàng)较(jiào)为积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排(pái)名迅速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集团的房(fáng)企(qǐ)排名已(yǐ)冲进前十(shí)，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第(dì)九位(wèi)。

　　值得(dé)注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是(shì)迎来多(duō)家机构的集中调研。滨江集团发(fā)布公告(gào)表(biǎo)示，公司(sī)于5月10日(rì)接受(shòu)了(le)信达(dá)证券(quàn)、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发(fā)只是(shì)房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其(qí)上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而(ér)下游(yóu)应(yīng)用(yòng)行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居(jū)用品(pǐn)。综合《红周刊》的(de)采访(fǎng)，房地(dì)产开(kāi)发环节与(yǔ)上游材(cái)料端息息相关，新(xīn)盘开工(gōng)不足导致上游不被看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的(de)思路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房(fáng)地产行业(yè)在进入存量房(fáng)时代，所以(yǐ)对地(dì)产产业(yè)链，尤(yóu)其是偏消费属性(xìng)的(de)家装(zhuāng)家居领域，我(wǒ)们相(xiāng)对看好(hǎo)，因为(wèi)居民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着(zhe)时间的增(zēng)加，内(nèi)装更新的需求也(yě)会越来越多(duō)。美国过去的数(shù)据充分说(shuō)明了(le)这一点(diǎn)，在新房销售见顶之后，家具(jù)消费的(de)增长却一直都很好。对于地产产(chǎn)业链，我们相(xiāng)对(duì)看好(hǎo)和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人(rén)士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细(xì)分中相关(guān)赛(sài)道龙头年(nián)内表现(xiàn)的统计，目前暂(zàn)居前两位(wèi)的都是来自家纺(fǎng)赛道的公(gōng)司(sī)，它们(men)分(fēn)别是(shì)富(fù)安娜和水星家(jiā)纺(fǎng)，特别是前者在月线连收(shōu)七根阳线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富(fù)安娜(nà)主要从事(shì)纺织家居、睡眠家(jiā)居(jū)、生(shēng)活(huó)类产品的(de)研发、设计、生(shēng)产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司(sī)股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金(jīn)重仓(cāng)股的(de)天下，彼时包括(kuò)公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信(xìn)灵动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新价值和私募(mù)的明河(hé)2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁(bì)江(jiāng)山(shān)。需要强调的是，中欧的(de)两只基(jī)金都是(shì)价值派(pài)基(jī)金(jīn)经理曹名长(zhǎng)在管的(de)产品(pǐn)，首季其同(tóng)时(shí)重仓的房地产产(chǎn)业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年曾经风光一时的(de)家居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等(děng)多(duō)因素一度沉寂，不(bù)过好在(zài)困境反转露出曙(shǔ)光，家(jiā)居(jū)板(bǎn)块中年内(nèi)表现最好的是志邦家居(jū)。同一时间段，该股年(nián)内上(shàng)涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还(hái)是归母(mǔ)净(jìng)利润，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》发(fā)现(xiàn)广发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他管理的广发策略优选和(hé)广发安宏(hóng)回(huí)报均增(zēng)加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十大流(liú)通股股东中仅有的两只公募。有意(yì)思(sī)的是(shì)，他似乎对于(yú)定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌(pái)橱(chú)柜(guì)中，他管理(lǐ)的全部(bù)三只产(chǎn)品均(jūn)登榜(bǎng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其也成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业股也越来越(yuè)被机(jī)构所青睐，不过这类标(biāo)的大多在香港上市，如(rú)何选择(zé)成(chéng)为(wèi)难题。对(duì)此，前述上海公募基(jī)金经理举例(lì)分析(xī)：“物业(yè)服(fú)务不是一个高毛(máo)利的(de)行(xíng)业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公(gōng)司还是希望挣的是市场(chǎng)化(huà)应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为(wèi)例，它(tā)在中(zhōng)高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期的合(hé)同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的(de)大部分项目(mù)到(dào)期(qī)之(zhī)后，经过(guò)两三轮合同周期还(hái)能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提价的公司(sī)很少(shǎo)，因为(wèi)物(wù)业公(gōng)司很容易(yì)一开始是挣钱的(de)，后(hòu)面(miàn)因为保安这些固(gù)定人(rén)员(yuán)成本的年度(dù)增长，不过服务(wù)没有特别好(hǎo)，客户没有那(nà)么满意，能(néng)做到提价难度是非(fēi)常(cháng)大的(de)。但是该(gāi)公司能在(zài)业内(nèi)做到(dào)到(dào)期(qī)之后提价率比较高，这跟(gēn)它的(de)定(dìng)位和比较好的服务(wù)是(shì)有关系的。”他进一步强调。