文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需(xū)要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在(zài)房企各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门的项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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