5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出(chū)现了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相(xiāng)关卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗