“现在的房地(dì)产很(hěn)难再出(chū)现像过去(qù)十年的系统性行情。”思睿(ruì)集团(tuán)合(hé)伙人、首(shǒu)席经济学(xué)家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分(fēn)化的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的关(guān)注度从板块向单个标(biāo)的转移。上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房(fáng)地产都已经(jīng)双杀到了最底部(bù)，而且是反复地(dì)杀(shā)到了底部，再(zài)往下的空(kōng)间(jiān)已经不(bù)大了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何(hé)寻找房(fáng)地(dì)产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半(bàn)天，标的公司出现爆雷的情(qíng)况。除(chú)此之外(wài)，洪灏(hào)指出，需(xū)要满(mǎn)足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前(qián)没有(yǒu)踩过红(hóng)线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如(rú)果(guǒ)关注一下今年(nián)房(fáng)地产的开发(fā)资(zī)金来源，可以发(fā)现(xiàn)，其实银行的(de)信贷(dài)倾向是不太愿意(yì)给房企贷款的，房企的主要资(zī)金(jīn)来源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情况(kuàng)相较一般。再关注(zhù)一(yī)下，哪些房企(qǐ)能从银行(xíng)拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国(guó)企(qǐ)背景的(de)房企，民(mín)营房(fáng)企相对比较(jiào)困难(nán)，所以整个(gè)行业(yè)出现了一(yī)个很明显的分(fēn)化(huà)，无(wú)论(lùn)是在销售(shòu)，还是融资等各(gè)个方面都(dōu)非(fēi)常明(míng)显。现在有国资(zī)背景的房(fáng)企在资本市场表现相对较好(hǎo)，但(dàn)没有国(guó)资背景的民营房企股(gǔ)价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后(hòu)的(de)赢(yíng)家”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会特别重视企业(yè)的(de)成本优势，更具体(tǐ)一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是行业内的最(zuì)低水(shuǐ)平(píng)；利润率(lǜ)是(shì)不是行业内最高的(de)；融资成本是否是行业内最低的；建安成(chéng)本是否也是业内最低的；这些都是我们看重的(de)一家房企的综合(hé)成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同时满足上述条件(jiàn)的(de)房(fáng)企并不多。即便是在国央(yāng)企(qǐ)中(zhōng)，仍有(yǒu)部(bù)分房企(qǐ)出现了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西(xī)藏城投、中(zhōng)交地产(chǎn)、中国(guó)武夷等国央企(qǐ)“三道(dào)红线”全(quán)踩。

　　除此之(zhī)外(wài)，城建发展、京投发展、光(guāng)明东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国央企房(fáng)企也踩了(le)“三道红(hóng)线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警(jǐng)惕(tì)其(qí)重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是(shì)有着(zhe)较稳(wěn)健特(tè)色的国央(yāng)企(qǐ)房(fáng)企，其财(cái)务指标称得上完全健康(kāng)的仍是少(shǎo)数。而更加值(zhí)得(dé)注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚(shèn)至(zhì)地方国企(qǐ)开始大举(jǔ)扩张。而(ér)这无疑又(yòu)进一步考验着国央企(qǐ)的资金(jīn)链(liàn)情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速(sù)度(dù)的张弛有度尤为重要，节(jié)奏把(bǎ)握准确，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观(guān)的预判未来(lái)市场，以及过于激(jī)进的(de)扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企进(jìn)行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没有(yǒu)增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了(le)，其开始在一线城(chéng)市进(jìn)行大举拿地(dì)，净负债率也由(yóu)此前(qián)的33％左右水(shuǐ)准提(tí)高到(dào)45％左右，涨了(le)接近三分之一(yī)。与此同时，该房企新购入(rù)地块也实现了快(kuài)速(sù)的开盘利用率，预计(jì)今年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了(le)很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半在一线城(chéng)市，另外(wài)一(yī)半也(yě)主要集(jí)中(zhōng)在强二线和二(èr)线城(chéng)市；另一(yī)方(fāng)面，它(tā)的扩张是(shì)有(yǒu)节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度(dù)让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见(jiàn)到机会时要(yào)出手，但出手的章(zhāng)法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得(dé)太(tài)快，但(dàn)未来(lái)的两年市(shì)场没有想象(xiàng)得那(nà)么好，可能(néng)会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一(yī)家房企的扩张速度(dù)是否激进(jìn)？陈昊(hào)扬向《红周刊(kān)》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净负债率水平，在我看来，这(zhè)个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三道(dào)红线”对(duì)房企的净负债率要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的复苏速度并没有那么快，所以要规避公司净负债率(lǜ)提高到一(yī)个(gè)比(bǐ)较危险的(de)水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀地(dì)产(chǎn)、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发展等房(fáng)企2022年(nián)净负(fù)债率都在(zài)60％之上。其中，中交地产净(jìng)负(fù)债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是(shì)，华润置地(dì)、中国(guó)海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行较积(jī)极的拿地策略(lüè)的同(tóng)时，也较好地(dì)控制了公司的扩张(zhāng)速度(dù)与净(jìng)负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上，他们(men)是以同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度(dù)的(de)实际表现上，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央企的融资成(chéng)本更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房(fáng)企，机构更加看(kàn)好国央企，但这也并(bìng)不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民营(yíng)房企同样受到(dào)机构的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十大流(liú)通股东中新进了(le)“中国工商银(yín)行股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司－景顺长城中国回报灵活配置(zhì)混(hùn)合型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资(zī)产管理有(yǒu)限公司(sī)就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公司(sī)的几只(zhǐ)产品合计(jì)持有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其自身的基本(běn)面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)整体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的(de)滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团仍(réng)是表(biǎo)现出较强的(de)韧劲(jìn)，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表现了(le)较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利润依(yī)次为21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期(qī)发(fā)布的2023年(nián)一季报，今年一季(jì)度(dù)，滨江集团更是实现了扣非归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能(néng)保持自身(shēn)业绩的(de)持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的(de)战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占(zhàn)到近六成(chéng)。近(jìn)三年(nián)持续稳居杭州房企销售(shòu)排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)在杭州的土(tǔ)储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭(háng)拿(ná)地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样(yàng)持续稳居杭州(zhōu)的本(běn)土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的较突出表(biǎo)现，也(yě)让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集(jí)团的房企排(pái)名已冲进前十，根据(jù)中(zhōng)指数据(jù)，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价(jià)翻了超一倍(bèi)以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集(jí)团更是迎来多(duō)家(jiā)机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表示(shì)，公司于(yú)5月10日接受了信达(dá)证(zhèng)券(quàn)、金鹰基金(jīn)、建信养老、新(xīn)华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下(xià)游(yóu东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故)家纺、家居(jū)、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是(shì)房地(dì)产产业链上(shàng)的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下(xià)游应用行业(yè)主要包括(kuò)中介服务、家用电器(qì)、物业(yè)管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的(de)采访，房地产开发(fā)环节与上游材料端息息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看好，机(jī)构寻觅(mì)个(gè)股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域(yù)，我们相对(duì)看好，因为居民保有的住房规(guī)模(mó)越(yuè)来越大，随着时间(jiān)的增加(jiā)，内装更新(xīn)的(de)需求(qiú)也会越来越多。美国过去的数(shù)据充分说明(míng)了这(zhè)一点(diǎn)，在(zài)新房(fáng)销售见顶之后，家具消费的(de)增长(zhǎng)却(què)一直都很好。对(duì)于地产产业(yè)链，我们(men)相对(duì)看好和内装相关的行业(yè)，例如消费建材、家居(jū)装饰等。”万(wàn)家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对(duì)下游细分中相(xiāng)关赛道(dào)龙头年内表现的统计，目前暂居前两(liǎng)位的(de)都(dōu)是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的公司，它们分(fēn)别是富安娜和(hé)水星家(jiā)纺，特(tè)别是(shì)前(qián)者在(zài)月(yuè)线连(lián)收七根阳线(xiàn)的基(jī)础上，年(nián)内(nèi)迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从事纺织(zhī)家居、睡眠(mián)家居、生活类产(chǎn)品的(de)研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度报(bào)告(gào)显(xiǎn)示，报告期内(nèi)，富(fù)安(ān)娜(nà)实(shí)现营业收入(rù)约6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过(guò)实现归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司一季报的十大(dà)流通股股东来看，能够(gòu)发(fā)现该股(gǔ)早已成(chéng)为基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新价值和(hé)私募的(de)明(míng)河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需(xū)要(yào)强调的是，中欧的(de)两只(zhǐ)基金都(dōu)是价(jià)值派基金(jīn)经理(lǐ)曹名长在管的产品，首(shǒu)季其同时重仓的房地产产业链股票(piào)还有(yǒu)金(jīn)地(dì)集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风(fēng)光一时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢(màn)等多因(yīn)素一(yī)度(dù)沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居(jū)板块中(zhōng)年内表现最好的是(shì)志邦家(jiā)居(jū)。同一时间(jiān)段，该(gāi)股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归母净(jìng)利润，公司(sī)都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的(de)十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管(guǎn)理(lǐ)的广发策略优选和广发安宏回(huí)报均增加了持(chí)股，而(ér)这两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为志邦家(jiā)居十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意(yì)思的是，他似乎对于定制家(jiā)居类标的情有(yǒu)独钟，在另(lìng)一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产(chǎn)品均登榜十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)，其也成为他的独门(mén)重仓股(gǔ)。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业股也越来(lái)越(yuè)被机构所青睐(lài)，不过这(zhè)类(lèi)标的大多(duō)在香港上市，如(rú)何选择成为难(nán)题。对(duì)此，前述上海(hǎi)公募基金经(jīng)理举例分析：“物(wù)业服务不是一个高毛利(lì)的行业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我选(xuǎn)公司还是(shì)希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾经买的(de)绿(lǜ)城服(fú)务为例(lì)，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同里(lǐ)提价(jià)成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到期(qī)之后，经过两三轮合同(tóng)周期还能做到产(chǎn)品提(tí)价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正能(néng)做到产品提价的公司(sī)很(hěn)少，因为物业(yè)公司很容易(yì)一(yī)开始是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固定人员成(chéng)本(běn)的年度(dù)增长，不过服务(wù)没有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提价难度是非常(cháng)大的。但是(shì)该(gāi)公司能在业(yè)内做(zuò)到到(dào)期之后提价率比较高，这跟它的定位和比较好的服务(wù)是(shì)有关(guān)系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故