5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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