近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前(qián)提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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