导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价ng>

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。