万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书院豪(h魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了áo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了(zhí)一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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