近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dò我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的ng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水平。我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的对于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的(de)短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也(yě)称。我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的>

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