近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处(děng)多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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