分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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